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Garanzia per gli immobili di nuova costruzione

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Quando si acquista una casa, la tutela giuridica di cui gode l’acquirente sotto il profilo della garanzia per vizi è assai diversa nell’ipotesi in cui l’immobile sia di nuova costruzione rispetto a quella in cui non lo è.
In questo secondo caso, infatti, trova applicazione la disciplina di cui agli artt. 1490 e seguenti del codice civile, in virtù dei quali:
Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1490).

Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi (art. 1491).

Nei casi indicati dall’articolo 1490, il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione. La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale. Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l’ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo (art. 1492).

 In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita. Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi (art. 1493).

 In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494).

 Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l’esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell’anno dalla consegna (art. 1495).
Ciò cui occorre fare maggiore attenzione nel caso in cui l’immobile acquistato si riveli affetto da vizi sono i termini (particolarmente brevi) indicati dall’art. 1495 c.c.: otto giorni dalla scoperta per denunciare i vizi stessi e un anno dalla consegna per agire in giudizio contro il venditore. I termini sono perentori: ciò significa che, se scadono senza che la denuncia sia fatta e/o l’azione giudiziale iniziata, non c’è più la possibilità di farlo.
Diversa è la disciplina applicabile agli acquisti di immobili di nuova costruzione rivelatisi difettosi.
Le norme invocabili sono gli artt. 1667 e 1669 c.c.
La prima stabilisce che “l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall’appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna”.
La seconda prevede che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
Va premesso che tali disposizioni normative trovano applicazione non solo in caso di appalto (nel caso cioè venga appositamente commissionata la costruzione di un immobile), ma anche nel caso di acquisto di un immobile direttamente dal costruttore.
Esse disciplinano, peraltro, ipotesi molto diverse tra loro ed è importante comprendere le differenze per non incorrere in decadenze insanabili.
Quanto alla prima delle due (art. 1667 c.c.), essa regolamenta, in generale, le ipotesi in cui l’immobile acquistato sia affetto da “vizi” o “difformità”, da intendersi, rispettivamente, quali mancanza di qualità o di caratteristiche che, pur non essendo state appositamente pattuite, devono comunque inerire all’opera secondo le regole dell’arte e discordanza dagli accordi contrattuali.
Dimostrato il vizio o la difformità, la colpa dell’appaltatore (o venditore-costruttore) si presume e spetta a quest’ultimo provare la mancanza di colpa (ad esempio, se il vizio o la difformità sono dovuti a caso fortuito; se il vizio deriva dal progetto fornito dal committente o da istruzioni impartite dal committente o dal direttore lavori, purché l’appaltatore dimostri di aver tempestivamente segnalato gli inconvenienti che ne sarebbero derivati e che, nonostante la segnalazione, il committente o il direttore lavori hanno insistito nell’ordine di esecuzione; se il vizio non è eccezionale ma si verifica normalmente in opere di quel genere stante lo stato attuale della tecnica; se il vizio non poteva essere evitato con il grado di perizia che si poteva pretendere dall’appaltatore).
Da rilevare che può trattarsi tanto di vizi palesi (conosciuti od anche solo riconoscibili) quanto di vizi occulti (scoperti successivamente alla consegna dell’opera). Nel primo caso il termine per la denuncia (sessanta giorni) decorre ovviamente dalla consegna del bene, nel secondo dalla scoperta del vizio stesso.
Si tratti degli uni o degli atri, la legge prevede quattro rimedi a beneficio del committente – acquirente (art. 1668 c.c.), il quale può chiedere l’eliminazione delle difformità o dei vizi a spese dell’appaltatore o la riduzione proporzionale del prezzo o la risoluzione del contratto (se le difformità ed i vizi sono tali da rendere l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione), salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno in caso di colpa dell’appaltatore. Attenzione: l’azione di risarcimento danni ai sensi dell’art. 1668 c.c. è soggetta agli stessi termini di decadenza e di prescrizione delle altre tre azioni di garanzia per difetti e difformità dell’opera (Cass. Civ. n. 28417/2005).

V’è da segnalare un aspetto di fondamentale importanza, al riguardo: l’azione di garanzia è soggetta ai sensi dell’art. 1667 c. 3 c.c. al termine di prescrizione di due anni dal giorno della consegna dell’opera, quindi presuppone l’avvenuto completamento dell’opera (Cass. Civ. n. 11950/1990). Se invece l’opera non è stata completata, oppure pur essendo stata completata non viene consegnata dall’appaltatore o viene consegnata in ritardo, il committente/acquirente può esercitare le azioni contrattuali comuni (Cass. Civ nn. 6931/2007, 10255/1998, 3239/1998) e quindi può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell’art. 1453 c.c.; chiedere l’adempimento del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c.; in ogni caso, chiedere il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1453 c.c. In questi casi, il termine di prescrizione è di dieci anni.
Venendo alla seconda delle due norme citate (art. 1669 c.c.), essa disciplina ipotesi ben diverse da quelle testé citate. Per poter invocare tale tutela (garanzia decennale anziché biennale), infatti, l’acquirente deve dimostrare che l’immobile è affetto da gravi difetti di costruzione.
Questi non si identificano semplicemente con i fenomeni (espressamente previsti dalla norma) che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell’edificio, ma possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera (e dunque non necessariamente la sua interezza), incidano sulla struttura e sulla funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell’opera medesima da parte di chi ha diritto di usarne. Pertanto, il vizio rileva anche se relativo ad elementi non strutturali della costruzione, come rivestimenti o pavimentazione.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità è assolutamente uniforme in questo senso.
Cfr., tra le molte:
• Cass. Civ. sez. II, 4 ottobre 2011, n. 20307: “Il “difetto di costruzione” che, a norma dell’art. 1669 cod. civ., legittima il committente all’azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell’appaltatore, come del progettista, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” o il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo” (conformi: Cass. civ. sez. II, 29 aprile 2008, n. 10857; Cass. civ. sez. II, 4 novembre 2005, n. 21351);
• Cass. Civ. sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3040: “Il difetto di costruzione che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., legittima il committente alla relativa azione può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” od il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo (Cass. n. 11740/2003, n. 117/2000 ed altre, precedenti e successive, conformi)”;
• Cass. Civ. sez. II, 28 aprile 2004, n. 8140: “Configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell’opera – da intendere anche come singola unità abitativa – che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, ecc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati”.

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                </li><li><a href="http://www.movimentoconsumatori.it/p/415/garanzia-per-gli-immobili-di-nuova-costruzione.html">Garanzia per gli immobili di nuova costruzione</a>

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